إجراءات نظام التسجيل العيني للعقار التطبيقية القانون السعودي

إجراءات نظام التسجيل العيني للعقار التطبيقية القانون السعودي


إعداد
مدير عام الإدارة العامة للتسجيل العيني للعقار المكلف
أسامة بن عبدا لله الزيد
مقدمة
الحمد لله وحده والصلاة والسلام على نبينا محمد وعلى آله وصحبه أجمعين أما بعد :

تشهد المملكة العربية السعودية نهضة شاملة تعم كافة أرجائها مما نتج عنه تغير واضح في الأوضاع الاقتصادية وحركة كثيفة في التعاملات التجارية ، والعقارية منها بوجه خاص .
وامتداداً للسعي الجاد والحثيث في سنّ الأنظمة التي تعود بالنفع للفرد والمجتمع وتوضيح الحقوق للكافة فقد كان من الطبيعي أن لا تتخلف المملكة عن الركب وأن تتطلع إلى مسايرة التطور الحضاري ، وإتباع أحدث الأساليب لتسجيل العقار وتوثيقه ، ومن ثم فقد صدر الأمر السامي رقم 3/ر / 17540 في 22/7/1396هـ بالأخذ بنظام التسجيل العيني للعقار ثم صدر الأمر السامي رقم (م/6) في 11/2/1423هـ بإقرار نظام التسجيل العيني للعقار ليلغي جميع ما يتعارض مع أحكامه من الأنظمة السابقة وهو في ثمان وسبعين مادة موزّعة على عدة عناوين ، وهي :
تعريفات – أحكام عامة – الاختصاصات – الخرائط – القيد الأول – القيود التالية للقيد الأول– إجراءات القيود التالية للقيد الأول – التغيير والتصحيح في بيانات السجل العقاري – أثر التجزئة والدمج على ما للوحدات العقارية من حقوق وما عليها من التزامات – صكوك الملكية والشهادات – أحكام انتقالية – الجزاءات .
وقد أخذ هذا النظام بعدة مبادئ وهي توضح شيئاً من مزاياه ، ومن ذلك :
1- أن التسجيل إجباري في المنطقة التي تعين لتنفيذ النظام ، والنظام الإجباري يتميز بقلة تكلفته نسبياً وسرعة تنفيذه .
2- التدرج في تطبيق النظام طبقاً لخطة زمنية محددة .
3- أن النظام لا مركزي بمعنى أنه توجد أجهزة التسجيل في أماكن قريبة من المواطنين ليتسنى تأدية الخدمة لهم بيسر وسهولة .
4- مبدأ القوة الثبوتية المطلقة ، وهو يقضي بأنه إذا اكتسب شخص حقاً عينياً على عقار تأسيساً على القيود والتأشيرات الواردة في السجل فإن هذه القيود تعتبر دليلاً على مشروعية الحق الذي اكتسبه في مواجهة الغير .
5- مبدأ القيد المطلق ، ومؤداه إخضاع جميع الوقائع المادية والتصرفات أو الاتفاقات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو التبعية أو نقله أو تغييره للقيد في السجل العقاري .
6- مبدأ الشرعية ، ويُقصد به البحث السابق والدقيق لمستندات المالك أو صاحب الحق عند إجراء القيد الأول أو عند إجراء أي تغيير ، وذلك لما للبيانات الواردة في السجل العقاري من قوة ثبوتية .
وسوف أتحدث إليكم في هذه الورقة عن إجراءات تطبيق النظام وقد قسم النظام مراحل تطبيق العمل في التسجيل العيني للعقار إلى مرحلتين هما :
المرحلة الأولى: وتسمى القيد الأول
المرحلة الثانية :وتسمى القيود التالية للقيد الأول .
القيد الأول
عرف النظام القيد الأول ب(إدراج الوحدات العقارية لأول مرة بحالتها التي هي عليها وتخصيص صحيفة لكل منها وفقاً لأحكام النظام ).
ولإدراج هذه الوحدات العقارية في صحائف السجل العقاري فلابد من أن تمر بعدة خطوات وإجراءات لقيدها في السجل العقاري وهي كما يلي :
تسلسل الإجراءات في مرحلة القيد الأول .
أولاً : تحديد المنطقة العقارية
يكون تحديد المنطقة العقارية بناءً على اقتراح من لجنة التسجيل العيني للعقار ويشترط في هذه المنطقة العقارية أن تكون معالمها واضحة تميزها عن غيرها.
كيفية التحديد
1- إعداد الخرائط اللازمة لهذه المنطقة من قبل الإدارة المختصة بالأراضي والمساحة في وزارة الشؤون البلدية والقروية للمنطقة المقترحة .
2- إعداد الخطط اللازمة ورصد الميزانيات من قبل وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية لهذه المنطقة.
ثانياً : قرار وزير العدل
بعد تحديد المنطقة العقارية يتم رفع الاقتراح من قبل اللجنة لوزير العدل لإصدار قراره بعد الاتفاق مع وزير الشؤون البلدية والقروية ويعلن بالطرق التي نصت عليها المادة الخامسة عشر ولائحتها التنفيذية من النظام .
وقد نصت اللائحة أيضاً انه يسبق ذلك تعيين القاضي المشرف على القيد الأول ومعاونيه
ثالثاً : قرار القاضي المشرف على القيد الأول ببدء أعمال التحديد والتحرير
يصدر القاضي المشرف على القيد الأول قرار تحديد موعد البدء بأعمال التحديد والتحرير فور نشر قرار وزير العدل واستلامه له ولابد أن يشمل هذا القرار ما نصت عليه المادة 16/2 من اللائحة التنفيذية وفق النموذج المعد.


رابعاً : إعلان قرار القاضي ، واستقبال ذوي الشأن للإرشاد عن ممتلكاتهم وتقديم مستنداتهم

* إعلان قرار القاضي
بعد صدور قرار القاضي المشرف على القيد الأول يتم إعلانه في الجريدة الرسمية ولابد أن يكون هذا الإعلان قبل بدء أعمال التحديد والتحرير بمده لا تقل عن ستين يوماً حسب ما نصت عليه المادة السادسة عشر .
وكذلك يتم الإعلان عنه بعدة طرق
1- الصحف اليومية التي تصدر في المنطقة العقارية
2- إذا لم يكن في المنطقة العقارية صحف تصدر يتم الإعلان عنه في الصحف الأكثر انتشاراً في المنطقة العقارية
3- في وسائل الإعلام المرئية والمسموعة
4- في غير ذلك الوسائل
كذلك تزود جميع الوزارات والمؤسسات والمصالح الحكومية والمحاكم بنسخة من قرار القاضي .
*استقبال ذوي الشأن
• يتم استقبال أصحاب الشأن في مكتب القاضي المشرف على القيد الأول في المحكمة التي يقع العقار في دائرة اختصاصها ،
• يكون إرشاد ذوي الشأن أو من يمثلهم شرعا عن أملاكهم وحقوقهم بطلب يقدم إلى القاضي المشرف على القيد الأول يرفق به ما يؤيده من مستندات.
• ويتم استلام أصول الصكوك والمستندات والأوراق التي تؤيد الحقوق التي للوحدة العقارية أو عليها ويسلم ذوو الشأن أو من يمثلهم سنداً بما استلم منهم وفق النموذج المعد لذلك .
• يجعل لكل وحدة عقارية ملف خاص بها حسب ما نصت عليه المادة رقم 16/8 من اللائحة التنفيذية .

خامساً : أعمال التحديد والتحرير
يقصد بإعمال التحديد والتحرير حسب ما عرفه النظام ب(الوقوف على طبيعة الوحدة العقارية,وإعداد خارطة لها بمعرفة مهندس أو مساح, يوضح عليها رقمها وبياناتها, وتحرير محضر يذكر فيه ما يدلي به المالك من أقوال وما يؤيدها من مستندات, وأقوال من يدعي لنفسه حقا عليها, وأقوال الجيران وغيرهم إن لزم الأمر وفقا للنموذج المعد لهذا الغرض, ويتم ذلك تحت إشراف قاض من المحكمة المختصة.)
• يقوم بأعمال التحديد والتحرير مهندسون ومساحون تم تكليفهم من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية تحت إشراف القاضي المشرف على القيد الأول يقومون بحصر الوحدات العقارية وتحديد كل وحده عقارية بعلامات ثابتة مملوكة للدولة .وقد تطرقت المادة السابعة عشر ولائحتها التنفيذية إلى كيفية تحديد هذه الوحدات ومواصفاتها وطبيعتها .
• بعد حصر هذه الوحدات وبياناتها يتم إعداد محضر لكل وحده عقارية يسمى ( محضر التحديد والتحرير ) ويكون من قبل من باشر أعمال التحديد والتحرير ويتضمن هذا المحضر وصفاً للوحدة العقارية حسب النموذج المعد بذلك .
• بعد انتهاء أعمال التحديد والتحرير في المنطقة العقارية يعد محضر باختتام أعمال التحديد والتحرير في هذه المنطقة
• وبعد ذلك يتم إعداد جداول التحديد والتحرير لكل منطقة عقارية وفق النموذج المعد الذي يضمن البيانات التالية :
أ*- أرقام الوحدات العقارية التي تم انتهاء أعمال التحديد والتحرير فيها والمؤجلة.
ب*- أسماء الملاك
ج – ما لكل وحدة عقارية من حقوق وما عليها من التزامات


• بعد ذلك يتم دعوة ذوي الشأن للإطلاع على البيانات التفصيلية للوحدات العقارية خلال ستين يوماً من تاريخ الإعلان كذلك ينشر جدول التحديد والتحرير المذكور في الصحف التي تصدر في المنطقة العقارية، وكذلك في الموضع المخصص في مكتب القاضي المشرف على القيد الأول، وكذلك يشعر ذوو الشأن بإشعار حسب النموذج المعد لذلك – والذي يتضمن ما يلي :
أ*- اسم المالك
ب*- بياناً بالوحدات المملوكة له وما لها من حقوق وما عليها من التزامات
ج – تاريخ بداية مدة الاعتراض على هذه البيانات وتاريخ انتهائها .
د – توقيع الكاتب المعد لهذا الإشعار وتوقيع القاضي وختم الإدارة
ويبلغ هذا الإشعار وفقاً لما هو مقرر في نظام المرافعات وقد تطرقت ذلك المادة الرابعة والعشرين ولائحتها التنفيذية .


الاعتراض على أعمال التحديد والتحرير
• خلال مدة الستين يوماً المشار إليها يتم استقبال من يتقدم للاعتراض على ما أعلن من بيانات في جداول التحديد والتحرير ويكون تقديم الاعتراض على القاضي المشرف على القيد الأول وحسب النموذج المعد لذلك .

• بعد انتهاء المدة المذكورة يصدر القاضي المشرف على القيد الأول قراراً باختتام أعمال التحديد والتحرير بصفة نهائية ويلصق هذا القرار في الموضع المخصص في مكتب القاضي المشرف على القيد الأول وفي المحكمة المختصة ويبلغ لمحاكم المنطقة .
محاضر التحديد والتحرير
محاضر التحديد والتحرير تنقسم إلى قسمين
أولاً :المحاضر التي لم تقدم بشأنها إعتراضات على بياناتها
تعرض على القاضي المشرف على القيد الأول حسب الأرقام المتسلسلة للوحدات العقارية فإذا تأكد من صحتها صدق عليها وأمر بقيدها في السجل العقاري وإلا أمر بإستيفاء أوجه النقص وإجراء التحقيقات ويتم تحرير ذلك على محاضر التحديد والتحرير مع بيان النقص المراد استيفاؤه .
ثانياً :المحاضر التي تقدم بشأنها اعتراضات على بياناتها
• يتم تشكيل لجنة للنظر في الاعتراضات الواردة على البيانات من قبل القاضي المشرف على القيد الأول وقد أوضحت اللائحة التنفيذية كيفية تشكيل هذه اللجنة ومهامها وطريقة عملها وذلك حسب ما نصت عليه المادة السادسة والعشرون ولائحتها التنفيذية ،وعلى اللجنة إعداد التقرير ورفعه للقاضي المشرف على القيد الأول خلال ثلاثين يوماً من تاريخ وصول الاعتراض إليها .كما أنه للقاضي ابتداءً عدم إحالتها للجنة إذا ظهر له عدم الحاجة إلى إحالتها، وله إصدار قراره ولو خالف رأي اللجنة .
• يصدر القاضي قراراً إما ببقاء الحال على ما هو عليه أو بالتصحيح ، ويتم تبليغه لذوي الشأن ويعد قراره نهائياً . ولا يمنع هذا القرار ذوي الشأن من الاعتراض على البيانات التي أدرجت في صحيفة الوحدة العقارية مرة أخرى وفق أحكام النظام .
سادساً : صدور صحيفة الوحدة العقارية
بعد انتهاء إجراءات القيد الأول يتم إصدار صحيفة الوحدة العقارية ويكون إصدارها حسب ما نصت عليه المادة العشرون ولائحتها التنفيذية
وتتكون من أربعة أجزاء يحمل كل جزء منها العلامة الأمنية المميزة.
وهنا سوف أتحدث عن الجزء الخاص بالقيد الأول وهو الجزء الذي يقيد فيه ماتم جمعه من معلومات في محاضر التحديد والتحرير عن الوحدة العقارية حيث تم تقسيم الصحيفة في جزئها الأول إلى خمسة حقول هي كما يلي :
الحقل الأول :
وهو خاص بالبيانات للوحدة العقارية والمعلومات عنها سوء كانت بياناتها القديمة من رقم الصك وتاريخه ومصدرة ورقم القطعة والمخطط وغير ذلك ،أو البيانات الجديدة التي تمت في أعمال التحديد والتحرير من رقم الوحدة العقارية وتاريخ إدراجها وكذلك الحدود والأطوال والمساحة .
وكذلك يشمل هذا الحقل وصفاً للوحدة العقارية وما عليها من منشآت .
الحقل الثاني :
حقل خاص بالمالكون للوحدة ويذكر فيه اسم المالك -أو المالكون إذا تعددوا- وجنسيته، والإثبات نوعه، ورقمه، وتاريخه، والعنوان، وكذلك الحصص في هذه الوحدة.
الحقل الثالث :
حقل خاص بالحقوق وهو على نوعين .
1 – الحقوق العينية الأصلية والتبعية الواردة على الوحدة العقارية ، ويذكر فيه نوع الحق، وسبب اكتسابه، واسم صاحب الحق، ورقم الإثبات ، والعنوان، ورقم المستند وتاريخه.
2- حقوق الارتفاق ،ويذكر فيه رقم الوحدة ونوع الارتفاق مرتفقة أو مرتفق بها، ورقم المستند، وتاريخه ، وطبيعته، والأحوال اللاحقة .
الحقل الرابع :
حقل خاص بالخريطة وكذلك والإحداثيات التقنية لها .
وهنا حقل للبيانات الإضافية
الحقل الخامس :
تصديق القاضي ويشمل اسم المعد وتوقيعه والمقابل وتوقيع والقاضي وتوقيعه وختمه والختم الرسمي .
أما الأجزاء الثلاثة الباقية فهي خاصة بالقيود التالية التي تطرأ على الوحدة العقارية لاحقاً


الاعتراضات التي ترد على الوحدة العقارية بعد القيد في السجل العقاري
هناك اعتراضات ترد على الوحدة العقارية بعد قيدها في السجل العقاري وصدور صحيفة الوحدة العقارية من القاضي المشرف على القيد الأول وهي كما يلي :
1-يحق لكل ذي مصلحة الاعتراض على البيانات التي أدرجت في صحيفة الوحدة العقارية أمام القاضي المشرف على القيد الأول وذلك خلال سنة من تاريخ القيد ، ويجوز بقرار من وزير العدل تمديد تلك الفترة لمدة أو مدد إضافية لا تزيد عن سنة - كما نصت عليه المادة الثامنة والعشرون –
ويلزم من ذلك ما يلي :
• يوقف اثر القيد فيما يتعلق بالوحدات العقارية محل الاعتراض إلى حين صدور حكم القاضي أو قراره بشأنها ، ويكون الفصل على وجه السرعة –كما نصت عليه المادة الثلاثون –
• يجوز طلب التمييز خلال ثلاثين ويوماً من تاريخ النطق بالحكم ( فيما عدا الحالتين التي نصت عليها المادة الثانية والثلاثون وهي :
1- إذا كان التغيير المطلوب في بيانات السجل متفقا عليه بين جميع ذوي الشأن الواردة أسماؤهم في صحائف الوحدات العقارية.
2- إذا كان التغيير المطلوب لا يمس حق شخص من الأشخاص الواردة أسماؤهم في السجل العقاري.)
• لا تسمع الدعاوى والطلبات التي تقدم اعتراضاً على القيد الأول في أي جهة قضائية أخرى –كما نصت عليه المادة الحادية والثلاثون –

2-يجوز الاعتراض على البيانات المدرجة في السجل العقاري أمام المحكمة المختصة خلال سنتين من تاريخ القيد، إذا ظهرت أدلة أو وثائق جديدة لم يتيسر إبرازها من قبل .
3-يحق لمن كان قاصراً أو فاقد للأهلية وقت القيد في صحائف السجل العقاري أن يطعن فيه أمام المحكمة المختصة خلال خمس سنوات من تاريخ بلوغ القاصر، أو سنتين من التاريخ الذي يسترد فيه فاقد الأهلية أهليته الشرعية.
المرحلة الثانية :
القيود التالية للقيد الأول
يجب أن تقيد في السجل العقاري جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو التبعية, أو نقله, أو تغييره, أو زواله, وكذا الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك, ويدخل في هذه التصرفات القسمة العقارية والوصية والوقف والميراث والرهن, ولا يسري أثرها على الغير إلا من تاريخ قيدها. حسب ما نصت عليه المادة السادسة والثلاثون من النظام .
وقد تطرقت اللائحة لتفصيل ذلك .
إجراءات القيود التالية للقيد الأول
وهذا الإجراءات تطرقت لها المواد من رقم 43 إلى 49 من النظام ولائحتها التنفيذية وهي تجرى في إدارات التسجيل العقاري والتوثيق التي سوف تنشأ لإجراء القيد في السجل العقاري.
كذلك تطرقت إلى تحصيل المقابل المالي لإجراءات القيود التالية للقيد الأول، وكيفية هذا التحصيل، ومقداره، والقيود التي يتم تحصيل المقابل المالي لأجلها.
وكذلك تطرق النظام إلى عدة عناصر أخرى هي :
- التغيير والتصحيح في بيانات السجل العقاري
- اثر التجزئة والدمج على ما للوحدة العقارية من حقوق وما عليها من التزامات .
-صكوك والملكية والشهادات
-أحكام انتقالية .
- الجزاءات .
هذا ما استطعت عرض في هذه الورق بشكل إجمالي ومختصر .اسأل الله التوفيق للجميع والصلاة والسلام على نبينا محمد وعلى اله وصحبه أجمعين .