بحث قانوني عن عقود الايجارات حسب النظام السعودي القانون السعودي

بحث قانوني عن عقود الايجارات حسب النظام السعودي القانون السعودي


بحث قانوني عن عقود الايجارات حسب النظام السعودي

انتهاء عقد إيجار المباني وأسباب الإخلاء واسترداد الحيازة في النظام السعودي


مقدمة

من أكثر المسائل التي نظمها المشرع السعودي في عقد إيجار المباني هي أسباب انتهاء العلاقة التعاقدية ما بين المؤجر والمستأجر وذلك في نظام تحيد العلاقة مابين المالك والمستأجر الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 19تاريخ 14/01/1394هـ وذلك بعد أن أطلق مبدأ حرية المتعاقدين في العلاقة التعاقدية بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 221 وتاريخ 26 / 12 /1400هـ:
وقبل التطرق لأسباب انتهاء العلاقة الإيجارية نرى تعريف عقد إيجار المباني فيما يلي :
اولاً : التعريف اللغوي : الإجارة لغة مشتقة من الأجر وهو العوض ومنه سمي الثواب أجرا لأن الله تعالى يعوض العبد به على طاعته أو صبره على معصيته وهي ثابتة بالإجماع ً(1) .
ثانياً : التعريف الاصطلاحي :
عرفها الحنفية بقولهم عقد على المنافع بعوض .
وعرفها المالكية بأنها تمليك منافع شيء مباحة مدة معلومة بعوض ، وعرفها الشافعية عقد على منفعة مقصودة معلومة مباحة قابلة للبذل ، وعرفها الحنابلة بأنه عقد على منفعة مباحة معلومة من عين معينة أو موصوفة في الذمة مدة معلومة أو على عمل معلوم بعوض معلوم(2).
كما عرف بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء اجر معلوم .
وعرفه المشرع السوداني بأنه تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء مقابل معلوم(3) .
وعرفه المشرع المصري بأن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم (4)
أما المشرع السعودي فلم يضع تعريفا خاصاً لعقد الإيجار . "يلجأ للتعاريف الواردة في الفقه الإسلامي لا سيما التعريف الفقهي للمذهب الحنبلي باعتباره مذهب الدولة .
وعموما يمكننا تعريف عقد إيجار المباني بأنه " عقد يلتزم به المؤجر بتمكين المستأجر من حق الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة مقابل بدل يلتزم به المستأجر". والإيجار على إطلاقه هو إيجار العقارات التي لا تثمر ثمارا طبيعية وإيجار المنقولات المادية أو الحقوق.
ويبدو أهمية وضع التعريف في أنه يمهد الطريق لبيان خصائصه ، كما أنه وبموجب تعريف المشرع لعقد الإيجار يمكن أن يحدد ايجابية أو سلبية الالتزامات المتقابلة للأطراف ، وعدم وضع تعريف محدد جعل من بعض عقود الإيجارات في سوق العقارات ذات طابع سلبي حيث يترك المستأجر بالانتفاع بالعين المؤجرة دون أن يكون للمؤجر أي التزامات تجاه صيانة العقار. والبعض من العقود المبرمة تجعل من التزامات المؤجر ايجابيا بحيث يضع على عاتق المؤجر صيانة العقار وترميمه بصفة دورية . ويبدو أن اتجاه المشرع السعودي والمتمثلة في قرار مجلس الوزراء رقم 19 تاريخ 14/01/1394هـ جعل من التزامات المؤجر التزاماً ايجابياً وذلك استخلاصاً من المعنى العام لنصوص هذا القرار . مقروءة مع المادة الخامسة من نظام الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي الرقم: م/5 التاريخ: 11/2/1423هـ ، بناءً على قرار مجلس الوزراء رقم 40 وتاريخ 9/2/1423هـ (5) ، كما أن العرف السائد في سوق العقار يضع التزاما على المؤجر بصيانة العقار فيما يتلف بالاستعمال المألوف للعقار ، أما التلفيات أو الهلاك غير الناشئ عن استعمال العقار استعمالاً مألوفا فالمستأجر مسئول عنها .

الأسباب العامة في انتهاء عقد الإيجار

عقود الإيجارات من العقود اللازمة ، ولا يجوز فسخه شرعاً إلا بمسوغ شرعي وأهم هذه المسوغات هي :
1- موت أحد العاقدين : الموت من أسباب انتهاء العقد في كثير من العقود كعقد الكفالة بالنفس وغيرها ، أما في عقود الإيجارات فقد اختلف الفقهاء في ذلك فهي تنتهي عند الحنفية بالموت ، وحجتهم في ذلك أن الإرث يكون في الموجود وعقود الإيجارات عقد على المنافع التي تحدث شيئاً فشيئاً فتكون عند موت المورث غير مملوكة له وما لم يملكه يستحيل توريثه .
ويري جمهور الفقهاء من المالكية والشافعية والحنابلة أن عقد الإيجار لا ينفسخ بموت أحد العاقدين، لأنه عقد لازم كالبيع، أي أن المستأجر ملك المنافع بالعقد دفعة واحدة ، ملكا لازما، فيورث عنه(6).
ولقد اخذ المشرع السعودي برأي الجمهور فجاءت المادة الثالثة من نظام تحديد العلاقة بين المالك والمستأجر على أنه "- إذا توفى المستأجر فيحق لخلفه ممن كان يشاركه السكن البقاء بنفس شروط العقد في العقار المؤجر وكذلك يثبت هذا الحق لمن تنتقل إليه ملكية المحل التجاري بالوراثة أو البيع في حالتي موت المستأجر أو إفلاسه أو في حالة تنازل بعض الشركاء في السجل التجاري لبعضهم "

2- الإقــالة : وهو فسخ العقد برضا الطرفين . لا يجوز في الفقه الإسلامي لأحد العاقدين في العقد اللازم أن يفسخ العقد برغبته المنفردة . ولأن الإجارة معاوضة مال بمال لا يجوز إنهاءه إلا برغبة ورضا الطرفين .
3- هلاك وتلف العين المؤجرة : تنتهي الإجارة بهلاك المأجور وتلفه .وذلك لعدم إمكانية الانتفاع بالعين المؤجرة لهلاك محلها . وهذا متفق عليه.
4- انقضاء المدة إلا لعذر : سوف نتناول هذا السبب بشيء من التفصيل لأن أكثر القضايا التي تثار في المحاكم يكون بسبب تجاوز المدة أو الخروج قبل مضي المدة.
من خصائص عقد الإيجار الرئيسية أنه عقد من العقود الزمنية ، فالمدة عنصر جوهري وثمة ارتباط وثيق بين الأجرة والمدة ، وهو من العقود المؤقتة وهذه الخاصية ذكرها كافة الفقهاء في تعريفهم لعقد الإيجار وعلى ذلك لا يجوز تأبيد المدة في عقد الإيجار ، والأصل أن تنتهي الإجارة بانتهاء المدة المتفق عليها ، لأن الثابت إلى غاية ينتهي عند وجود الغاية ؟، فتنفسخ الإجارة بانتهاء المدة ، إلا إذا كان هناك عذر، يقتضي الفسخ قبل مضي المدة ، وانتهاء الإيجار بانقضاء المدة في الجملة متفق عليه بين الفقهاء ، ويبقى الخلاف في إنهاء العقد قبل انقضاء مدته . فما حكم ذلك ؟ لا سيما أن عقد الإيجار من العقود اللازمة .
انتهاء الإيجار قبل انقضاء مدته(6) : تنتهي الإيجار في بعض الأحيان لأسباب عارضة لا يد لأطرافها فيها . وعقود الإيجارات كغيرها من عقود المعاوضة تنتهي لأسباب ترجع للقواعد العامة مثل:
نقص أهلية أحد طرفيه أو عيب في إرادته ، بالإقالة كما هو وارد أعلاه ،

أو بالفسخ في حال إخلال أي من طرفيه بالتزاماته المتقابلة أي الفسخ لتحقق الشرط الفاسخ
، أو في حال تلف العين المؤجرة

وبالإضافة إلى ذلك
هناك بعض الأسباب العارضة التي تؤدي إلى انتهاء عقد الإيجار قبل انقضاء مدته استنادا على نظرية الظروف الطارئة ،:
حيث أن أي ظرف طارئ يجعل من التزامات أي من طرفي العقد مرهقا له يعد عذرا لفسخ العقد قبل انقضاء مدته على أن يراعي في ذلك التعويض المناسب للطرف المتضرر من فسخ العقد وعلى أن يتم الفسخ بعد تنبيه بالإخلاء بوقت كافي أو حسب مدة التنبيه المتفق عليها ، وخلافاً لعقود المعاوضات الأخرى فلا يشترط في الظروف الاستثنائية أو الطارئة في عقود الإيجارات أن تكون حوادث استثنائية عامة غير متوقعة فيكفي أن تكون ظروف طارئة خاصة بشخص المؤجر أو المستأجر وعلى ذلك

يجوز في حال تحقق العذر الطارئ إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انقضاء مدته ، ولكن ما هي الشروط المطلوبة لتحقق العذر الطارئ ؟ .
شروط تحقق العذر الطارئ : يشترط لتحقق العذر الطارئ أن يكون العقد محدد المدة وأن تطرأ ظروف غير متوقعة تجعل من تنفيذ عقد الإيجار أمراً مرهقاً لأي من طرفيها.
1. أن يكون العقد محدد المدة : يجب لتحقق العذر الموجب لفسخ العقد أن يكون العقد محدد المدة ، أما إذا لم يكن كذا فلا معنى للتذرع بالظرف الطارئ ، وإن كان هذا في غير صالح المستأجر بعقد غير محدد المدة حيث أن الأمر يتطلب بالإضافة إلى فترة التنبيه انتهاء الفترة التي يحددها ميعاد دفع الأجرة(7) ، وطالما أن عقد الإيجار من العقود الزمنية والتي من خصائصها أنها محددة المدة ، فلا معنى لهذا الشرط ويكفي أن يكون موضوع العقد خاصا بالإيجار حتى لا يكون المتعاقد في العقد المحددة المدة في وضع أفضل من المتعاقد في العقد غير محدد المدة.
2. أن يطرأ ظرف يجعل من تنفيذ العقد مرهقا : ولا يشترط في هذا الظرف أن يكون عاماً كما هو في نظرية الظروف الطارئة بل يكفي أن يكون متعلقا بأي من طرفي العقد . أي يعتد بالعذر الطارئ المستجد بعد إبرام العقد والتي تمس أحد طرفي العقد وتجعل من تنفيذ الاتفاق أمر مرهقا بالنسبة له، والإرهاق هنا يقصد به أن تقع به خسارة فادحة لو أنه استمر في تنفيذ العقد إلى نهاية مدته .
3. أن تكون الظروف غير متوقعة : الأصل أن الظرف الطارئ يجب أن يكون غير متوقعا ليعتد به كسبب من أسباب إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء مدته ، ولكن استثناءً من هذا الأصل يعتد ببعض الحالات حتى ولو كان الظرف متوقعا ومثال ذلك ما أورده المشرع المصري في المادة 609 من التقنين المدني وهي حالة تغيير الموظف أو المستخدم لمحل إقامته وفقا لمقتضيات عمله ، حيث أن صاحب العمل له حق نقله لأي جهة طالما أنه يعمل تحت خدمته ، وأمر نقل الموظفين أمر متوقع وكثير الحدوث في الحياة العامة ، أو الموت فهو أمر متوقع ولكن يجوز لخلفه إذا ما اثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد مرهقا بالنسبة لهم وخارج حدود طاقتهم وحاجتهم .
وعلى هذا فإنه وبمفهوم المخالفة فإنه لا يحق لأي من الطرفين التحلل من المدة المتفق عليها ما لم يكن هناك عذر طارئ يستدعي ذلك ، أي لا يحق للطرفين إنهاء العلاقة لمجرد الرغبة في ذلك ، أو لوجود موقع أفضل حيث أنه في بعض الأحيان يقوم المستأجرين بإنهاء العلاقة لوجود مميزات أخرى في مساكن أخرى أو محلات تجارية أفضل لنوع نشاطه التجاري ففي هذه الحالات يلزم الطرف المخل وهو المستأجر بسداد كامل الأجرة عن الفترة المتبقية للعقد .
الأحكام التي تترتب على إنهاء عقد الإيجار قبل انقضاء مدته:
1- إلزام المستأجر بسداد كامل الأجر المتفق عليه للمدة في حال إخلاله بفترة العقد المتفق عليها بدون عذر طارئ.
2- تعويض الطرف المتضرر من إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء مدته لعذر طارئ تعويضاً عادلاً . والتعويض العادل بالطبع لا يكون تعويضاً كاملاً عن باقي المدة. وإنما يقدره قاضي الموضوع. أو يتم باتفاق الإطراف.
3- وجوب التنبيه بالرغبة في إنهاء العلاقة الإيجارية قبل وقت كافي ، خلال أو الوقت المتفق عليه لإنهاء العقد في المدة المتفق عليها